合格投資人入口
欢乐快三买什么不出什么 > 新聞中心 > 最新發布 > 【綠庭視界】回顧丨2019年樓市上演“冰與火之歌”,今年轉機在哪里?
【綠庭視界】回顧丨2019年樓市上演“冰與火之歌”,今年轉機在哪里?

2020-01-08

1551003019132374.jpg


剛剛過去的2019年樓市,行情可謂跌宕起伏。既有延綿數里、8成首付搶不到的火爆,也有降價百萬賣不掉、兩萬全款買一套的凜冽,地產行業可謂“一半是海水,一半是火焰”。


這樣的差異,正好說明了當前樓市“以穩為主”、“松緊結合”、“因城施策”的總基調。


微信圖片_20200114174410.jpg


從統計局公布的數據來看,2016年“9·30”新政后,樓市瘋漲的局面得到有效遏制,但過程中細微的變化一直存在。


以更能體現樓市情況的二手房來說,拿4個一線城市舉例,北京、上海、廣州房價都有所回調,其中北京較2017年3、4月份的高點更是回調超過8%。相反,深圳二手房卻是一路震蕩上行,近來還創出了新高。


1、調控不放松,房地產金融首當其沖


2019年全年樓市政策保持了相對穩定,因城施策的精準調控在各地都有所體現。如佛山取消樓市限價政策、東莞調整二手房交易個稅等,蘇州部分區域限售、大連、洛陽等地出臺限價政策。總體來看,政策放松的城市和地區較少,而大部分城市依然維持了調控高壓,尤其是開封、張家港兩地分別在7月、12月經歷了政策放松“一日游”,導致各地調控放松更為謹慎。


微信圖片_20200114175706.jpg


2、“搶人”政策頻出,拉動樓市熱度提升


2019年直接針對樓市調控放松的政策可謂鳳毛麟角,大量的放松體現在各地落戶政策放松、人才政策放松,這類政策對于樓市的確產生了間接性影響。


大部分出臺人才新政的城市均全面放開對學歷型人才的落戶限制,“零門檻落戶”、“先就業后落戶”成必備條件。2019年,有超30多個城市陸續出臺了新的落戶政策,廣東、遼寧、浙江、江西等省均在其列,其中不乏新一線城市的身影——成都、西安、南京、杭州、武漢等城市。同時,補貼力度加大,重點解決人才的生活和居住問題。


從放松人才購房限制政策來看,大都是提供了相應的補貼或直接降低或取消了人才的購房門檻,對于三亞、南京、天津、佛山、江門等地的政策來看,確實對于當地城市和區域的熱度提升起到了較為明顯的效果。


但必須要看到,人才政策的真實目的依然還是以吸引人才為主旨,政策本身包含的內容也較多,人才購房只是其中一部分。穩就業是一個城市發展的重要指標,人才加入會切實帶動城市發展。而發展過程中容易出現住房供應跟不上、基礎設施不足等城市病問題,因此,想要變人口數量依賴為人口質量依賴,就必須加快轉型發展,實現產業升級,讓產業與人才以創新為紐帶,互為推動力。

同時,人口流動的背后是資本的流動,人口不僅自身帶來資本,同時也在吸引資本流動。預計2020年更多城市會加入“搶人大戰”中,城市人口爭奪戰剛剛開始。


微信圖片_20200114175731.jpg


而房企也在此時積極布局。從實際拿地情況來看,房企圍繞重點城市群和核心都市圈的布局力度明顯加強。大型品牌房企回歸一二線的趨勢較為明顯。深圳、北京土拍市場都呈現過火熱的局面,一線城市的優質地塊更是讓房企欲罷不能,6月,深圳幾塊宅地的出讓更是具有明顯的“吸睛”效果。


與此相對應的是,三四線及以下城市是土地流拍集中地,從2019年土地流拍數量的情況來看,排名靠前的城市分別為金華市、濟寧市、南陽市、濰坊市、常德市、淮安市。房企的布局意愿度低,市場趨冷是這類城市土地降溫的重要因素。


3、2020年地產政策會有拐點嗎?


過去的2019年,樓市整體調控依然不放松,但“因城施策”的作用正在顯現,“搶人大戰已然開啟”。已然到來的2020年,樓市又會怎樣呢?


政策上,在“以穩為主”的基調下,我們看到的是地方性政策帶來松緊結合的微調,疊加高層對于地產“不作為短期刺激經濟的手段”的表態,預計2020年政策端大收大放的可能性較低,更傾向于不同城市根據自身情況,因地制宜的實行“分類調整”,以實現由“限房價”向“穩地價、穩房價、穩預期”的轉變。


預計2020年兩會定調以后,政策放松的概率會增加,即政策的拐點會真正到來。若是放松,基本上會在人才購房和限售政策上進行放松,同時會在購房貸款資格認定上進行調整,最后則會在限購政策和稅費政策上進行調整。當然政策放松也是有條件的,如果因為放松而導致市場炒作,那么放松也還是會比較謹慎的,即政策層面不希望市場有大起大落的現象出現。


具體到樓市基本面,開發投資方面,在2020年土地投資走弱、建安投資修復企穩的共同作用下,預計房地產開發投資增速在7%左右,預計2020年施工面積同比增速為6.5%左右、竣工進一步修復至同比6.5%。


對房企來說,行業“囤地即盈利”的模式已經漸行漸遠,銷量逐步回歸至合理中樞的過程中,更多的是要求房企進行積極的變革以適應市場發展節奏??悸塹僥殼靶幸等謐識艘廊黃?,頭部房企憑借拓寬融資渠道及低成本的融資水平將進一步鞏固規模優勢,行業集中度有望繼續提升。


結合近期召開的經濟工作會議,2020年“穩”依然是主基調,而因城施策也將“全面落實”。此外,城鎮老舊小區更新改造即“舊改”將接力“棚改”,成為住房保障工作進入下一階段的重要主題。


總之一句話,2020年樓市“穩”字當頭,但變化肯定是會有的!

返回列表