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【綠庭視界】未來的物流地產:智慧化、智能化、數字化

2020-03-06

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作為房地產的細分領域,從2013年開始,物流地產就聚集起一批來自各行各業的玩家。他們入局的原因普遍在于,電商、快遞以及消費升級的帶動,促使物流倉儲需求強勁。近年來,隨著物流地產市場需求穩健增長,物流地產行業在迎來良好發展機遇的同時,也掀起新一輪變革浪潮。


本期,綠庭視界將為大家盤點國內目前物流地產的最新動向,并為大家剖析物流地產未來的發展方向。


目錄

物流地產的特性

行業格局的變遷

發展模式的解析

園區的智慧升級

物流地產的特性


2003年,國際工業地產巨頭普洛斯正式進軍中國,同時,也給中國帶來了一個新的概念—物流地產,主要指地產開發主體根據顧客帶求,選擇合適的地點,建成相關物流設施后,再轉租給客戶,比如制造商、零售商、物流公司等,之后再組建一個資產管理隊伍進行物業管理和服務其木質正是物流服務和地產服務一體化結合的產物。


相較于傳統倉庫,物流地產有以下特性。


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綠庭視界認為,近年來,隨著電商、新零售的突飛猛進,優質倉儲設施愈發匱乏。鑒于此,來自房地產、電商、物流、金融等行業的公司大舉進入物流地產市場,與傳統物流地產商展開激烈角逐。在資本力量的助推下,在物聯網、自動化、智能化等技術帶來的倉儲設施升級中,物流地產行業掀起變革浪潮。


行業格局的變遷


自從2003年,普洛斯公司開始將現代倉儲設施國際標準帶入國內,到如今,普洛斯(GLP)已成為中國最大的物流地產公司。近年來,中國物流地產市場長期保持著“一超多強”的局面,并且以外資企業為主導。


2015年可以說是中國物流地產市場真正出現變局的開端。隨著當時電商市場的不斷擴大,物流行業的需求也快步提升,并逐漸進入規?;┱攀貝?。當時,物流地產以土地獲取價格低、投資回報率高及發展空間巨大的優勢,吸引了大量的玩家參與其中。


在各種勢力中,房地產企業不容小覷。房企利用自身的資金優勢及土地資源優勢,迅速布局起自身的多元化格局。

據研究報告統計,按照運營模式的不同,房企參與物流地產的模式可分為四種主流類型:


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綠庭視界認為,物流地產市場還有一股不容忽視的強大勢力來自金融資本,其物流地產操作方式相當靈活多樣。只要地塊符合投資標準,達到“風控”要求,金融公司可以與不同的合作伙伴以不同的模式合作。


發展模式的解析


物流地產的客戶主要有三類,其中傳統的零售企業和制造企業是最為穩定的客戶,而近年來促進物流地產快速發展的則是電商和第三方物流企業。


物流地產商主要為客戶提供四種服務:開發標準倉儲設施、收購客戶倉儲設施并轉租給客戶、按照客戶需求開發物流設施和物流園區、提供咨詢服務。普洛斯作為國內物流地產的領路者,必然成為市場研究學習的榜樣。


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綠庭視界認為,從普洛斯成功的發展路徑來看,物流地產商不能再像以往僅憑“對的土地+便宜的錢”這種簡單的模式發展,而是需要深入探討與產業資源的結合。除了為客戶提供場地倉庫,同時也需要關注如何解決運力、設備、資金等問題,盡力為客提供降低成本、優化管理的運作形式。

園區的智慧升級


現如今,為了滿足客戶新的發展需要,物流地產商持續發力新技術的應用,已經從高標倉過渡到智慧物流園時代。


在菜鳥智慧物流大會上,菜鳥CTO谷雪梅發布了業內首個基于物聯網IoT技術的“未來物流園”,首創機器全托管。整個園區的建設采用了邊緣計算、人工智能技術,所有的設備都實現了智能化,其特點可以用三個關鍵詞來解讀:


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綠庭視界認為,未來物流倉儲體系建設作為電商企業發展的主要驅動力之一,將不斷邁向智慧化、智能化、數字化。實現基礎設施網絡化、管理信息化、功能服務精準化和產業發展智能化,全面提升園區信息化管理水平,助力客戶提高運營管理效率、提高運營管理質量、降低運營成本將成為未來物流倉儲體系的首要目標。


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結語


當前,國內高端倉儲設施缺口仍然巨大。一方面是需求不斷上升,另一方面卻是供應不足。由此來看,中國物流地產行業蘊含著巨大的發展機遇,但是也面臨著挑戰。因此,把握趨勢才能更好地發展??梢栽げ?,未來倉庫可能不再按照租金,而是按照流量來收費。物流地產商應當用標準化、服務化、網絡化、平臺化思維看待自身業務,從開發商向運營商轉變,采用輕資產運營模式,重視技術應用,向產業鏈條上下游延伸,以便在競爭日趨激烈的市場中持續發展。

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