合格投資人入口
欢乐快三买什么不出什么 > 新聞中心 > 最新發布 > 【綠庭視界】美國養老地產啟示:需求支撐,前景廣闊
【綠庭視界】美國養老地產啟示:需求支撐,前景廣闊

2020-03-26

網站新聞更新文首.jpg


在中國人的傳統觀念里,“養兒防老”、“父母在不遠游”等思想根深蒂固,大部分子女成家立業后都會為年邁的父母養老。但是與中國文化不同,美國老年人有著截然不同的觀念,他們通常不與與子女住在一起,這也使得養老地產在美國非常成熟,且有著龐大的市場。


本期,綠庭視界將為大家盤點美國養老地產的現狀,并為大家剖析美國養老地產市場未來的發展方向。




目錄

  • 美國養老地產市場現狀


  • 美國養老地產的常見種類


  • 美國養老地產的典型案例




1、美國養老地產市場現狀


美國“嬰兒潮(Baby Boomer,二戰后人口爆發期,1946-1964年)”期間出生的人口年齡逐漸變老,2029年,預計約有7400萬人口年齡超過65歲 ,900萬人年齡超過85歲。而到2050年的時候,預計約有8800萬人口年齡超過65歲 ,1900萬人年齡超過85歲。這不僅對美國的家庭、商業、醫療等有很大的影響,更重要的是對養老物業不斷增漲的需求??梢栽ぜ?,未來30年,將是美國養老地產飛速發展的時期。


圖片1_meitu_1.jpg

綠庭視界認為,養老物業的投資回報高于傳統的長租公寓。此外,養老物業市場主要由人口結構驅動,美國傳統文化中老人和子女通常不住在一起,無法自理的高齡老人絕大部分會移居養老中心,因此養老地產受經濟波動的影響較小,投資風險較低。綜上,養老地產在美國很受歡迎。



2、美國養老地產的常見種類


養老地產總共可以分為六大類,包括有產權的老年社區(Active Adult Communities)、老年公寓(Senior Apartments)、獨立生活的老年社區(Independent Living Communities)、提供生活護理的老年社區(Assisted Living Residence)、提供醫療護理的老年社區(Nursing Care Homes)、混合服務老年中心(Continuing Care Retirement Communities)。

圖片2_meitu_2.jpg


綠庭視界認為,混合服務老年中心將是未來的重點開發模式,住在這種混合社區的好處是可以在獨立生活的時候就享受到醫療護理的服務,適合可以生活自理,但又有某種特殊疾病的老人。



3、美國養老地產的典型案例


案例一:賣養老概念地產,太陽城項目僅接收健康老者


太陽城模式的開創者是地產開發商德爾·韋布(DelWebb)公司,上個世紀60年代,其以 “太陽城”命名,在亞利桑那州陽光明媚的鳳凰城建立了第一個太陽城項目,并直接帶動了美國養老社區的建設。

圖片3_meitu_3.jpg


綠庭視界認為,由于項目面向的是身體康健的老者,因此社區內沒有專門提供醫療、護理等配套服務,主要依賴社區所在城鎮提供的大市政配套。但社區為活躍長者們提供了多樣的設施,如高爾夫球場、娛樂中心以及教育培訓等。在醫療護理方面,允許第三方提供的家政、保健等服務。



案例二:運營商主導CCRC模式,82%為非盈利性組織所有


在美國,另一種主流養老地產模式為持續護理退休社區(Continue Care of Retirement Community,簡稱CCRC),由運營商主導,主打精細化管理服務。這一模式已有100多年歷史,經過長期發展,CCRC進一步發展成為一種復合型養老社區。

圖片4_meitu_4.jpg


綠庭視界認為,在復合型社區中滿足老人對健康管理、護理和醫療等不同生理年齡階段的基本養老需求,令老人不需要搬家就可以在CCRC社區中完成人生三分之一的幸福旅程,這也是一種提升客戶粘性的有效做法。



案例三:金融機構完成前期投資,凈出租模式為主流


金融機構參與養老地產的優勢在于,其為地產項目提供了資金來源,可有效解決資金占用較長的問題,并為開發商提供了更好的退出機制。


REITs是美國養老地產的主流投資商。大多數養老或醫療地產類的REITs公司成立于上世紀70~80年代,大型REITs公司擁有的物業數量可達600多處,其中,80%~90%的物業是自有的,其余物業則是通過與運營商或其他投資人合作發起的私募基金平臺持有。

圖片5_meitu_5.jpg


綠庭視界認為,對比可知,在凈出租模式下,REITs的風險更低、收益更穩定,因此,為降低資金成本,REITs的大部分物業采用凈出租方式運營,只有少數物業采用委托經營模式運營。





580.jpg




結語


養老地產責任很大,不僅需要有專業的管理團隊,根據不同的物業類型還需聘用大量專業的護理和醫療人員,這使得物業運營復雜且成本較高,投資風險加大。目前來看,國內養老地產的發展也遭遇了一定的瓶頸。但是,未來隨著人口結構的變化及養老需求的增長,以及經營管理的逐漸成熟,養老地產的市場前景將無限廣闊。




返回列表